Important Documents while Buying Property : घरखरेदीच स्वप्न प्रत्यक्षात आणण्यासाठी असंख्य लोक आपल्या आयुष्याभराच्या कमाईचा मोठा हिस्सा खर्च करतात. खऱ्या अर्थाने स्वतःचं म्हणता येईल, असं हक्काचं घर मिळवण्यासाठी वेळ आणि पैसा खर्च करणं संयुक्तिकच आहे. म्हणूनच बहुतांश भारतीय लोकांसाठी स्थावर मालमत्ता खरेदी करणं, ही एक फार मोठी आणि महत्त्वाची बाब ठरते. विशेषतः प्रथमच घर खरेदी करणाऱ्यांसाठी तर त्याचं महत्त्व अधिक असतं.
स्थावर मालमत्ता खरेदी करण्याची प्रक्रिया खूप मोठी असते. ती पूर्ण करण्यासाठी अनेकांना दीर्घकाळ लागतो. कारण त्यात कायदेशीर गुंतागुंत असतेच शिवाय अनेक प्रकारच्या मालमत्ता दस्तावेजांची पडताळणी करावी लागते. रेरा कायद्यानुसार, निवासी मालमत्ता खरेदी करताना नेमकी कोणती कागदपत्रं महत्त्वाची असतात, ते पाहू या. कोणतं कागदपत्र काय सांगतं, ते का महत्वाचं आहे आणि त्याची पडताळणी कशी करायची, हे सर्व आपण सोप्या भाषेत समजून घेऊया. चला तर मग, या महत्वाच्या विषयाला सुरुवात करूया!
.jpg "Important Documents while Buying Property : मालमत्ता खरेदीतील आवश्यक १३ कागदपत्रांची यादी.")
Important Documents while Buying Property
कागदपत्रं का महत्वाची आहेत? - खरेदीच्या आधी हे समजून घ्या!
तुम्ही एखादी वस्तू खरेदी करताना तिची गुणवत्ता आणि टिकाऊपणा पाहता, बरोबर? मालमत्ता खरेदी करताना, कागदपत्रं म्हणजे त्या मालमत्तेची 'गुणवत्ता' आणि 'कायदेशीर टिकाऊपणा' तपासण्याची गुरुकिल्ली आहे. ही कागदपत्रं खालील गोष्टींची खात्री देतात:
1. मालकी हक्क (Ownership): तुम्ही ज्या व्यक्तीकडून मालमत्ता विकत घेत आहात, तो खरोखरच तिचा कायदेशीर मालक आहे की नाही, हे कागदपत्रांवरूनच सिद्ध होतं.
2. मालमत्तेची वैधता (Legality of Property): मालमत्ता कायदेशीररित्या बांधली गेली आहे की नाही? ती कोणत्या जागेवर आहे? त्या जागेचा वापर कायदेशीर आहे का? यांसारख्या गोष्टींची माहिती कागदपत्रांतून मिळते.
3. कर्ज किंवा बोजा (Encumbrances/Liabilities): मालमत्तेवर कोणतेही कर्ज आहे का? गहाण ठेवलेली आहे का? त्यावर कोणताही कायदेशीर वाद सुरू आहे का? हे सर्व महत्वाचे तपशील कागदपत्रांच्या पडताळणीतून समोर येतात.
4. फसवणूक टाळणे (Preventing Fraud): बनावट कागदपत्रांच्या आधारे होणारी फसवणूक टाळण्यासाठी कागदपत्रांची सखोल पडताळणी करणे आवश्यक आहे.
5. भविष्यातील व्यवहार (Future Transactions): जेव्हा तुम्ही भविष्यात कधीतरी ही मालमत्ता विकायला जाल, तेव्हा हीच कागदपत्रे तुमच्यासाठी सर्वात महत्वाची ठरतील. सर्व कागदपत्रं व्यवस्थित असतील, तर विक्री प्रक्रिया सोपी होईल.
6. बँक कर्ज (Bank Loan): बँक तुम्हाला मालमत्ता खरेदीसाठी कर्ज देण्यापूर्वी सर्वात आधी तुमच्या कागदपत्रांचीच तपासणी करते. कागदपत्रे अपूर्ण किंवा सदोष असल्यास बँक कर्ज नाकारू शकते.
थोडक्यात काय, तर कागदपत्रं म्हणजे तुमच्या मालमत्तेचा कायदेशीर आत्मा आहे. आता आपण मुख्य कागदपत्रांकडे वळूया, जे मालमत्ता खरेदी करताना तपासणे अत्यंत आवश्यक आहे.
मालमत्ता खरेदी करताना आवश्यक असलेली प्रमुख १३ कागदपत्रे (Important Documents while Buying Property)
मालमत्तेच्या प्रकारानुसार (प्लॉट, फ्लॅट, जुनी इमारत) आणि ती शहरात आहे की गावात यानुसार काही कागदपत्रं बदलू शकतात. पण रेरा कायद्यानुसार, काही कागदपत्रं जवळपास प्रत्येक प्रकारच्या मालमत्तेसाठी महत्वाची असतात. त्यांची माहिती खालीलप्रमाणे आहे:1) ७/१२ उतारा (Saatbara Utara) / मिळकत पत्रिका (Property Card)
* ७/१२ उतारा: हा विशेषतः ग्रामीण किंवा बिगरशेती (Non-agricultural - NA) जमिनीसाठी असतो. यात जमिनीचा सर्व्हे नंबर, क्षेत्रफळ, मालकाचे नाव, जमिनीचा प्रकार (शेती की बिगरशेती), आणि त्यावर असलेले अधिकार व बोजे (उदा. बँकेचे कर्ज) यांची नोंद असते. यात '७' हा अधिकार अभिलेख आणि '१२' हा पीक पाणी व इतर माहितीचा भाग असतो.
* मिळकत पत्रिका (Property Card): हा उतारा शहरी भागातील मालमत्तांसाठी असतो. यात सिटी सर्व्हे नंबर, मालमत्तेचा नकाशा, क्षेत्रफळ, मालकाचे नाव आणि त्यावर असलेले बोजे याची माहिती असते.
* का महत्वाचे? हे कागदपत्र जमिनीच्या मालकी हक्काचा सर्वात महत्वाचा आणि प्राथमिक पुरावा आहे. यावरून तुम्हाला जमिनीचा खरा मालक कोण, जमिनीवर कोणकोणते अधिकार आहेत आणि जमिनीवर काही बोजा आहे का, याची माहिती मिळते. तुम्ही ज्या व्यक्तीकडून जमीन घेत आहात, त्याचे नाव ७/१२ किंवा मिळकत पत्रिकेत आहे की नाही, हे तपासणे अनिवार्य आहे.
* पडताळणी कशी करावी? हे उतारे आता ऑनलाइन उपलब्ध आहेत. तुम्ही महाराष्ट्र सरकारच्या 'महाभूमी' (Mahabhulekh) वेबसाइटवरून ते मिळवू शकता आणि त्याची पडताळणी करू शकता. ऑफलाइन हवे असल्यास संबंधित तहसील कार्यालयात किंवा भूमी अभिलेख कार्यालयात अर्ज करावा लागतो.
इसे जरूर पढ़ें:- Manus : 'मानुस' खऱ्या माणसाची जागा घेईल?
* काय आहे? जेव्हा कोणत्याही मालमत्तेची खरेदी-विक्री किंवा इतर कायदेशीर नोंदणी होते, तेव्हा त्याची नोंदणी उपनिबंधक कार्यालयात (Sub-Registrar Office) केली जाते. नोंदणी झाल्यानंतर, त्या व्यवहाराचा सारांश 'इंडेक्स II' मध्ये नमूद केला जातो. यात खरेदीदार, विक्रेता, मालमत्तेचा प्रकार, क्षेत्रफळ, मोबदला (किंमत), दस्त नोंदणी क्रमांक आणि तारीख यांचा उल्लेख असतो.
* का महत्वाचे? हे कागदपत्र मालमत्तेच्या नोंदणीकृत (Registered) व्यवहाराचा पुरावा आहे. यावरून मालमत्तेचा शेवटचा व्यवहार कायदेशीररित्या नोंदवला गेला आहे हे सिद्ध होते. मालमत्तेच्या मालकी हक्काची साखळी (Chain of Title) तपासण्यासाठी हे कागदपत्र खूप महत्वाचे आहे.
* पडताळणी कशी करावी? तुम्ही ज्या मालमत्तेमध्ये स्वारस्य दाखवत आहात, त्या मालमत्तेचा शेवटचा नोंदणीकृत व्यवहार इंडेक्स II मध्ये आहे की नाही, हे संबंधित नोंदणी उपनिबंधक कार्यालयातून मिळवून किंवा महाराष्ट्र सरकारच्या नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभागाच्या (IGR Maharashtra) वेबसाइटवर ऑनलाइन शोध घेऊन तपासता येते.
* काय आहे? हे अंतिम खरेदीखत करण्यापूर्वी खरेदीदार आणि विक्रेता यांच्यात होणारे एक कायदेशीर बंधनकारक करारपत्र आहे. यात मालमत्तेचे वर्णन, ठरलेली किंमत, आगाऊ रक्कम (earnest money) किती दिली, उर्वरित रक्कम कधी व कशी दिली जाईल, मालमत्तेचा ताबा कधी मिळेल, खरेदीखत कधी केले जाईल आणि इतर सर्व अटी व शर्ती नमूद केलेल्या असतात. याची नोंदणी करणे आवश्यक आहे.
* का महत्वाचे? हा करार दोन्ही पक्षांना ठरलेल्या अटी व शर्ती पूर्ण करण्यासाठी कायदेशीररित्या बांधिल करतो. या करारामुळे भविष्यात वाद निर्माण झाल्यास कायदेशीर कारवाईचा आधार मिळतो. या करारामध्ये मालमत्तेची सर्व माहिती (७/१२, मिळकत पत्रिका, बोजा नसणे इत्यादी) नमूद केलेली असते.
* पडताळणी कशी करावी? या कराराच्या प्रत्येक कलमाचा अर्थ समजून घ्यावा. मालमत्तेचे वर्णन आणि इतर तपशील कागदपत्रांशी जुळतात का, हे तपासावे. कायदेशीर सल्लागाराकडून मसुदा तपासून घेणे अत्यंत आवश्यक आहे.
* काय आहे? हे मालमत्ता खरेदी-विक्रीतील सर्वात महत्वाचे कागदपत्र आहे. यालाच 'दस्त' असेही म्हणतात. खरेदीखत हे मालमत्तेच्या मालकी हक्काचे हस्तांतरण कायदेशीररित्या सिद्ध करते. यात मालमत्तेचे सविस्तर वर्णन, खरेदीदार आणि विक्रेता यांची माहिती, ठरलेली किंमत, मोबदला कसा दिला गेला, मालमत्तेचा ताबा कधी दिला जाईल आणि इतर नियम व अटी यांचा स्पष्ट उल्लेख असतो. खरेदीखताची नोंदणी करणे कायद्याने बंधनकारक आहे आणि ती नोंदणी उपनिबंधक कार्यालयात होते.
* का महत्वाचे? हे कागदपत्र तुमच्या मालमत्तेच्या मालकी हक्काचा अंतिम आणि निर्णायक पुरावा आहे. खरेदीखताची नोंदणी झाल्यानंतरच तुम्ही मालमत्तेचे कायदेशीर मालक बनता. या दस्तऐवजात मागील मालकी हक्काची साखळी (Chain of Title) आणि मालमत्तेवरील बोजे (Encumbrances) नसल्याची हमी दिलेली असते.
* पडताळणी कशी करावी? विक्रेत्याकडे असलेले मूळ खरेदीखत तपासावे. हे नोंदणीकृत आहे की नाही, हे इंडेक्स II आणि नोंदणी उपनिबंधक कार्यालयातील नोंदींशी पडताळून पाहावे. खरेदीखतातील वर्णन आणि अटारी ७/१२ किंवा मिळकत पत्रिकेशी जुळते का, हे तपासावे. कायदेशीर सल्लागाराची मदत घेणे येथे अत्यंत आवश्यक आहे.
* काय आहे? हा एक अत्यंत महत्वाचा अहवाल आहे, जो मालमत्तेवर गेल्या काही वर्षांमध्ये (सामान्यतः १५ ते ३० वर्षे) झालेले सर्व व्यवहार, कर्ज, गहाणवट किंवा इतर कोणतेही कायदेशीर बोजे याची माहिती देतो. हा अहवाल नोंदणी उपनिबंधक कार्यालयातून मिळवता येतो.
* का महत्वाचे? केवळ ७/१२ किंवा मिळकत पत्रिका पाहून भागत नाही. मालमत्तेवर काही छुपे बोजे असू शकतात, जे या रिपोर्टमधून समोर येतात. जर मालमत्तेवर कर्ज असेल किंवा त्यावर कोणताही वाद सुरू असेल, तर ते या अहवालातून स्पष्ट होते. बोजा असलेली मालमत्ता खरेदी करणे अत्यंत धोक्याचे असू शकते.
* पडताळणी कशी करावी? हा अहवाल नोंदणी उपनिबंधक कार्यालयातून अधिकृतपणे घ्यावा. शक्य असल्यास मागील ३० वर्षांचा अहवाल तपासावा. कायदेशीर सल्लागाराला हा अहवाल दाखवून त्याचे विश्लेषण करून घ्यावे.
हे एक प्रमाणपत्र आहे जे मालमत्तेच्या मालकाच्या नावाने स्थानिक महानगरपालिकेकडून दिले जाते. यावरून मालमत्तेचा मालक कोण आहे, मालमत्तेचा आकार काय आहे आणि मालमत्तेवर कर (Property Tax) आकारला जातो, हे सिद्ध होते. हे मालमत्तेच्या 'कर आकारणी' आणि 'मालकाच्या स्थानिक नोंदी' संबंधित आहे. हे मुख्य मालकी हक्क दस्तऐवज (जसे की खरेदीखत) नाही, परंतु स्थानिक प्रशासनाकडे तुमची मालमत्ता अधिकृतपणे नोंदणीकृत आहे हे दर्शवते.
महाराष्ट्रामध्ये या संकल्पनेशी मिळतीजुळती माहिती:
महाराष्ट्रामध्ये थेट याच नावाने (खाता प्रमाणपत्र) कागदपत्र नसले तरी, स्थानिक महानगरपालिका, नगरपरिषद किंवा ग्रामपंचायत यांच्याकडे तुमच्या मालमत्तेची नोंदणी असणे आणि त्यावर कर आकारणी होणे अत्यंत महत्वाचे आहे. महाराष्ट्रात, या संदर्भात खालील गोष्टी पाहिल्या जातात:
1. मिळकत कर नोंदणी (Property Tax Registration): तुमची मालमत्ता खरेदी केल्यानंतर तुम्ही स्थानिक स्वराज्य संस्थेकडे (उदा. पुणे महानगरपालिका, मुंबई महानगरपालिका, इत्यादी) तुमच्या नावाने मिळकत कराची (Property Tax) नोंदणी करणे आवश्यक असते.
2. मिळकत कराची बिले (Property Tax Bills): मालमत्तेची नोंदणी झाल्यावर तुम्हाला स्थानिक संस्थेकडून तुमच्या नावावर मिळकत कराची बिले येतात. ही बिले तुमच्या नावावर येणे म्हणजे स्थानिक प्रशासनाच्या नोंदीनुसार तुम्ही मालमत्तेचे कायदेशीर मालक आहात याचा एक पुरावा मानला जाऊ शकतो (पण हा अंतिम मालकी पुरावा नाही).
3. मिळकत कर भरल्याच्या पावत्या (Property Tax Receipts): तुम्ही नियमितपणे मिळकत कर भरता, त्या पावत्या.
4. ना हरकत प्रमाणपत्र (No Objection Certificate - NOC) / थकबाकी नसल्याचा दाखला (No Dues Certificate): मालमत्तेच्या हस्तांतरणादरम्यान किंवा इतर वेळी, स्थानिक स्वराज्य संस्था मिळकत कराची थकबाकी नसल्याचा दाखला देतात. यावरून मालमत्तेवर कोणताही कर थकीत नाही आणि ती स्थानिक नोंदींमध्ये आहे हे स्पष्ट होते.
थोडक्यात:
जरी "खाता प्रमाणपत्र" हा शब्द महाराष्ट्रात वापरला जात नसला तरी, त्याचा उद्देश (स्थानिक प्रशासनाकडे मालमत्तेची नोंदणी आणि कर आकारणी) हा महाराष्ट्रातील मालमत्ता खरेदीनंतर स्थानिक महानगरपालिका/नगरपालिकेकडे मिळकत कराची नोंदणी करणे आणि नियमित कर भरणे या प्रक्रियेशी मिळताजुळता आहे.
तुमच्या मालमत्तेच्या कायदेशीर नोंदी पूर्ण करण्यासाठी, खरेदीखत नोंदणीनंतर स्थानिक स्वराज्य संस्थेकडे मालमत्तेची तुमच्या नावाने नोंदणी करून घेणे आणि नियमित मिळकत कर भरणे अत्यंत महत्वाचे आहे. हेच महाराष्ट्रात 'खाता प्रमाणपत्र' या संकल्पनेच्या जवळपासचे कार्य करते.
* काय आहे? मालमत्तेवर लागणारा वार्षिक कर (Property Tax) स्थानिक स्वराज्य संस्थेकडे (महानगरपालिका/नगरपालिका/ग्रामपंचायत) जमा करावा लागतो. तसेच वीज बिल, पाणी बिल, गॅस बिल (जर असेल तर) यांसारख्या युटिलिटी सेवांची बिले.
* का महत्वाचे? मालमत्ता खरेदी करताना, मागील मालकाकडे मिळकत कराची आणि इतर युटिलिटी बिलांची कोणतीही थकबाकी नाही याची खात्री करणे आवश्यक आहे. थकबाकी असल्यास ती नवीन मालकाला भरावी लागू शकते.
* पडताळणी कशी करावी? विक्रेत्याकडून कर भरल्याच्या अद्ययावत पावत्या मागावीत. स्थानिक संस्थेकडे विचारणा करून कोणतीही थकबाकी नाही याची खात्री करावी. युटिलिटी सेवा पुरवणाऱ्या कंपन्यांकडून 'नो ड्यूज सर्टिफिकेट' (No Dues Certificate) घेणे चांगले.
* मालमत्तेवर पूर्वी एखादे कर्ज (उदा. गृहकर्ज) घेतले होते, आणि आता ते कर्ज पूर्णपणे फेडले आहे, हे सिद्ध करणारे हे प्रमाणपत्र असते.
* हे प्रमाणपत्र कर्ज देणारी संस्था (उदा. बँक, वित्तीय संस्था) कर्जदाराला (मालकाला) कर्ज पूर्ण फेडल्यानंतर देते.
* हे का महत्वाचे आहे? जेव्हा तुम्ही एखादी मालमत्ता विकत घेता, तेव्हा त्या मालमत्तेवर विक्रेत्याने घेतलेले कोणतेही कर्ज नाही ना, याची खात्री करणे अत्यंत आवश्यक असते. जर मालमत्तेवर कर्ज असेल, तर कायदेशीर भाषेत याला 'बोजा' (Encumbrance / Charge) म्हणतात. हा बोजा मालमत्तेच्या मालकी हक्कावर असतो.
* विक्रेत्याने जर मालमत्तेवर घेतलेले कर्ज पूर्ण फेडले असेल, तर त्याने कर्ज देणाऱ्या संस्थेकडून हे ऋण प्रमाणपत्र (Loan Clearance Certificate) घेणे आणि ते तुम्हाला (खरेदीदाराला) दाखवणे अनिवार्य आहे.
* केवळ प्रमाणपत्रच नव्हे, तर या प्रमाणपत्राच्या आधारे मालमत्तेच्या सरकारी नोंदींवरील (उदा. ७/१२ उतारा, मिळकत पत्रिका किंवा नोंदणी उपनिबंधक कार्यालयातील नोंदी) बोजा कमी करणे (Removal of Charge) देखील आवश्यक असते. हे प्रमाणपत्र त्या बोजा कमी करण्याच्या प्रक्रियेसाठी पुरावा म्हणून वापरले जाते.
* त्यामुळे, मालमत्ता खरेदी करताना विक्रेत्याकडे "ऋण प्रमाणपत्र" (म्हणजे कर्ज पूर्ण फेडल्याचा दाखला) आहे का आणि मालमत्तेवरील बोजा कमी झाला आहे का, हे तपासणे खूप महत्वाचे आहे. यामुळे भविष्यात मालमत्तेवर कोणताही कायदेशीर किंवा आर्थिक दावा येणार नाही याची खात्री होते.
* काय आहे? बांधकाम पूर्णत्वाचा दाखला (CC): इमारत किंवा बांधकाम नकाशाप्रमाणे पूर्ण झाले आहे, हे स्थानिक महानगरपालिका किंवा नगरपालिकेकडून मिळालेले प्रमाणपत्र.
* काय आहे? मालमत्तेच्या प्रकारानुसार आणि स्थानानुसार विविध विभागांकडून NOCs ची आवश्यकता असू शकते. उदा. अग्निशमन दल (Fire Department), पर्यावरण विभाग, महामार्ग प्राधिकरण (Highway Authority) किंवा इतर सरकारी विभागांकडून घेतलेली NOCs. सोसायटीमध्ये फ्लॅट असल्यास सोसायटीकडून 'ट्रान्सफर NOC' लागते, ज्यामध्ये थकबाकी नसल्याचे आणि हस्तांतरणाला हरकत नसल्याचे नमूद केलेले असते.
* का महत्वाचे? ही प्रमाणपत्रे सिद्ध करतात की मालमत्तेला संबंधित विभागांकडून कोणतीही कायदेशीर अडचण नाही आणि ती नियमांनुसार आहे.
* काय आहे? मालमत्तेचे बांधकाम करण्यापूर्वी, त्याचा नकाशा स्थानिक प्रशासनाकडून (उदा. महानगरपालिका) मंजूर करून घ्यावा लागतो. या नकाशामध्ये बांधकामाचा आराखडा, उंची, लेआउट, रूम्सची रचना, पार्किंग इत्यादी तपशील असतात.
* का महत्वाचे? हे तपासणे आवश्यक आहे, कारण बिल्डरने किंवा मागील मालकाने मंजूर नकाशाप्रमाणेच बांधकाम केले आहे की नाही, हे यावरून कळते. जर बांधकामात मंजूर नकाशापेक्षा काही बदल (उदा. अतिरिक्त बांधकाम) केले असतील, तर ते अवैध असू शकते आणि त्यावर भविष्यात कारवाई होण्याची शक्यता असते.
* पडताळणी कशी करावी? बिल्डरकडून किंवा विक्रेत्याकडून मंजूर केलेला नकाशा मिळवावा आणि प्रत्यक्ष जागेवरील बांधकाम नकाशानुसार आहे की नाही, हे तपासावे. शक्य असल्यास एखाद्या आर्किटेक्ट किंवा अभियंत्याची मदत घ्यावी.
सोप्या भाषेत सांगायचे तर, पॉवर ऑफ अटॉर्नी म्हणजे एका व्यक्तीने (पॉवर ऑफ अटॉर्नी देणारा / Principal / Grantor) दुसऱ्या व्यक्तीला (पॉवर ऑफ अटॉर्नी घेतलेला / Agent / Attorney-in-Fact) स्वतःच्या वतीने विशिष्ट कायदेशीर किंवा आर्थिक व्यवहार करण्यासाठी दिलेला कायदेशीर अधिकार.
कल्पना करा की तुम्ही विदेशात आहात आणि तुम्हाला तुमची इथे असलेली मालमत्ता विकायची आहे. किंवा तुम्ही खूप आजारी आहात आणि बँकेचे व्यवहार करू शकत नाही. अशा वेळी, तुम्ही तुमच्यावर विश्वास असलेल्या व्यक्तीला (उदा. कुटुंबातील सदस्य, मित्र) कायदेशीर पॉवर ऑफ अटॉर्नी देऊन तुमच्या वतीने व्यवहार करण्याचा अधिकार देऊ शकता.
* गैरवापर (Misuse): जर पॉवर ऑफ अटॉर्नी घेतलेला व्यक्ती विश्वासू नसेल, तर तो दिलेल्या अधिकारांचा गैरवापर करू शकतो. त्यामुळे, ज्या व्यक्तीला तुम्ही पॉवर ऑफ अटॉर्नी देत आहात, तो अत्यंत विश्वासार्ह असणे आवश्यक आहे.
* पॉवर ऑफ अटॉर्नी देणाऱ्याचा मृत्यू: सामान्यतः, ज्या व्यक्तीने पॉवर ऑफ अटॉर्नी दिले आहे, तिचा मृत्यू झाल्यास पॉवर ऑफ अटॉर्नी आपोआप रद्द होते. (काही विशिष्ट परिस्थितीत, जसे की 'Irrevocable Power of Attorney coupled with interest', हे लागू होत नाही, पण हे गुंतागुंतीचे प्रकरण आहे).
* पॉवर ऑफ अटॉर्नी रद्द करणे: पॉवर ऑफ अटॉर्नी देणारा व्यक्ती कधीही (जोपर्यंत ते 'Irrevocable' नाही) दिलेले पॉवर ऑफ अटॉर्नी लेखी नोटीस देऊन रद्द करू शकतो.
बिल्डरसोबतचा विकास करार (Development Agreement) हा मालमत्तेच्या संदर्भातला एक अत्यंत महत्वाचा आणि कायदेशीर बंधनकारक दस्तऐवज आहे. हा करार सहसा खालील परिस्थितीत केला जातो:
1. पुनर्विकास (Redevelopment): जेव्हा एखाद्या जुन्या इमारतीचे किंवा सोसायटीचे सदस्य ती पाडून त्या जागेवर नवीन, आधुनिक इमारत बांधण्याचा निर्णय घेतात, तेव्हा ते एखाद्या बिल्डरसोबत 'पुनर्विकास करार' करतात.
2. नवीन बांधकाम (New Construction): जेव्हा एखाद्या जागेचा मालक (उदा. जमिनीचा प्लॉट मालक) स्वतः बांधकाम करू शकत नाही, तेव्हा तो एखाद्या बिल्डरसोबत त्या जागेचा विकास करण्यासाठी (नवीन इमारत बांधण्यासाठी) करार करतो.
विकास करारात समाविष्ट असलेले महत्वाचे मुद्दे (जे तपासणे आवश्यक आहे):
विकास करार हा जागेच्या मालकासाठी अत्यंत महत्वाचा असतो, कारण यात भविष्यात त्यांना काय मिळणार आणि बिल्डरच्या जबाबदाऱ्या काय असतील हे नमूद केलेले असते. या करारामध्ये खालील प्रमुख गोष्टी स्पष्टपणे नमूद केलेल्या असाव्यात:
1. विकासाची व्याप्ती (Scope of Development):
* जागेवर नेमके काय बांधकाम केले जाईल? (उदा. निवासी इमारत, व्यावसायिक गाळे किंवा दोन्ही?)
* किती क्षेत्रफळाचे बांधकाम केले जाईल? (मंजूर नकाशाप्रमाणे)
* इमारतीची उंची, मजले यांची संख्या.
2. मिळणाऱ्या जागा/लाभ (Share of Constructed Area / Benefits to Owner):
* जागेच्या मालकाला (उदा. सोसायटी सदस्यांना) नवीन इमारतीत किती क्षेत्रफळाचे फ्लॅट्स मिळतील? (कार्पेट एरिया किती असेल हे स्पष्ट असावे).
* त्यांना मिळणाऱ्या फ्लॅट्सची जागा (फ्लोर) कोणती असेल?
* त्यांना मिळणाऱ्या फ्लॅट्सचा ताबा कधी दिला जाईल?
* याशिवाय, जागेच्या मालकाला (उदा. सोसायटीला) अतिरिक्त जागा (उदा. टेरेस, क्लब हाऊससाठी) मिळणार आहे का?
3. पर्यायी व्यवस्था/भाडे (Alternative Accommodation / Rent):
* पुनर्विकासाच्या बाबतीत, जुनी इमारत पाडल्यानंतर बांधकाम पूर्ण होईपर्यंत सदस्यांच्या राहण्याची पर्यायी व्यवस्था कोण करणार?
* बिल्डर भाडे देणार असेल तर दरमहा किती आणि किती कालावधीसाठी?
* जर ट्रान्झिट कॅम्पमध्ये व्यवस्था करणार असेल, तर त्यांची गुणवत्ता काय असेल?
4. कार्पस फंड (Corpus Fund) / इतर रक्कम:
* बिल्डर जागेच्या मालकांना (उदा. सोसायटीला) 'कार्पस फंड' म्हणून एकरकमी किती रक्कम देणार आहे? (याचा उपयोग सोसायटीच्या भविष्यातील देखभालीसाठी होऊ शकतो).
* याशिवाय, पुनर्वसन बोनस किंवा इतर कोणतीही रक्कम देणार आहे का?
5. बांधकाम कालावधी (Construction Timelines):
* प्रकल्पाचे काम कधी सुरू होईल (सुरुवातीची तारीख).
* बांधकाम पूर्ण कधी होईल (अंतिम तारीख) आणि ताबा कधी मिळेल.
* जर वेळेत काम पूर्ण झाले नाही तर कायदेशीर काय तरतूद असेल (उदा. दंड).
6. बांधकाम गुणवत्ता (Construction Quality) आणि सुविधा (Amenities):
* नवीन बांधकामासाठी कोणत्या दर्जाचे साहित्य वापरले जाईल? (Specifications).
* नवीन इमारतीत कोणत्या सुविधा दिल्या जातील (उदा. लिफ्ट, पार्किंग, सुरक्षा व्यवस्था, अग्निशमन यंत्रणा)? या सुविधांचा तपशील करारात असावा.
7. परवानग्या आणि मंजूरी (Permissions and Approvals):
* बांधकामासाठी लागणाऱ्या सर्व सरकारी परवानग्या (उदा. बांधकाम परवानगी, OC, CC) मिळवण्याची जबाबदारी कोणाची असेल? (सामान्यतः बिल्डरची).
* या परवानग्या मिळवण्यासाठी लागणारा खर्च कोण करेल? (सामान्यतः बिल्डर).
8. कायदेशीर जबाबदाऱ्या (Legal Liabilities):
* प्रकल्पाशी संबंधित कोणतेही कायदेशीर प्रश्न किंवा वाद निर्माण झाल्यास त्याची जबाबदारी कोणाची असेल?
* करारातील अटी व शर्तींचे पालन न केल्यास कायदेशीर काय कारवाई केली जाऊ शकते?
9. नोंदणी आणि मुद्रांक शुल्क (Registration and Stamp Duty):
* हा करार कायद्याने नोंदणीकृत (Registered) असणे अनिवार्य आहे. नोंदणीकृत नसलेला विकास करार कायदेशीरदृष्ट्या कमकुवत असतो.
* या करारासाठी लागणारे मुद्रांक शुल्क (Stamp Duty) आणि नोंदणी फी कोण भरेल? (सामान्यतः बिल्डर हा खर्च उचलतो).
10. कर आणि खर्च (Taxes and Expenses):
* प्रकल्पादरम्यान आणि नंतर लागणारे विविध कर (उदा. प्रॉपर्टी टॅक्स) आणि इतर खर्च (उदा. सोसायटी निर्मितीचा खर्च) कोण उचलणार?
* नवीन फ्लॅट्सच्या नोंदणीसाठी लागणारे शुल्क कोण भरणार?
विकास करार करताना घ्यायची काळजी:
* कायदेशीर सल्ला: विकास कराराचा मसुदा अंतिम करण्यापूर्वी अत्यंत अनुभवी आणि विश्वासार्ह कायदेशीर सल्लागाराकडून (वकील) त्याचे बारकाईने परीक्षण करून घ्या. विशेषतः सहकारी गृहनिर्माण संस्थांनी सोसायटी कायदा आणि मालमत्ता कायद्याची माहिती असलेल्या वकिलाची मदत घ्यावी.
* तांत्रिक सल्ला: बांधकामाच्या योजना, गुणवत्ता आणि डिझाइन तपासण्यासाठी आर्किटेक्ट किंवा स्ट्रक्चरल इंजिनियरचा सल्ला घेणे उपयुक्त ठरते.
* बिल्डरची पार्श्वभूमी: बिल्डरची प्रतिष्ठा, मागील प्रकल्पांचा अनुभव आणि त्यांची आर्थिक स्थिती तपासा.
* करारातील प्रत्येक मुद्दा: करारातील प्रत्येक कलम (Clause) काळजीपूर्वक वाचा आणि त्याचा अर्थ पूर्णपणे समजून घ्या. काही शंका असल्यास लगेच स्पष्टीकरण मागा. कोणताही मुद्दा अस्पष्ट किंवा संदिग्ध नसावा.
थोडक्यात, बिल्डरसोबतचा विकास करार हा जागेच्या मालकासाठी भविष्यातील सुरक्षिततेचा आधार असतो. त्यामुळे, कोणताही दबाव किंवा घाई न ठेवता, सर्व कायदेशीर आणि तांत्रिक बाबी तपासून, अनुभवी तज्ञांच्या मदतीनेच हा करार करावा आणि त्याची रीतसर नोंदणी करावी.
* कायदेशीर सल्लागार नेमा: मालमत्ता खरेदी करताना सर्वात पहिली आणि महत्वाची गोष्ट म्हणजे अनुभवी आणि विश्वासार्ह कायदेशीर सल्लागार (वकील) नेमणे. ते कागदपत्रांची सखोल तपासणी करून तुम्हाला मार्गदर्शन करतील.
* मूळ कागदपत्रे पाहा: केवळ झेरॉक्स प्रतींवर विश्वास ठेवू नका. विक्रेत्याकडे मूळ कागदपत्रे पाहा आणि ती संबंधित सरकारी कार्यालयातील नोंदींशी जुळतात का, हे तपासा.
* सरकारी वेबसाइट्स वापरा: महाराष्ट्र शासनाच्या 'महाभूमी' (७/१२, फेरफार उतारा) आणि 'नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभाग' (IGR Maharashtra - इंडेक्स II, सर्च रिपोर्ट) यांसारख्या अधिकृत वेबसाइट्सवरून कागदपत्रांची ऑनलाइन पडताळणी करा.
* संबंधित कार्यालयात चौकशी करा: ७/१२ किंवा मिळकत पत्रिकेची सत्यता तहसील कार्यालय किंवा भूमी अभिलेख कार्यालयातून पडताळून पाहा. खरेदीखत आणि इंडेक्स II ची नोंदणी उपनिबंधक कार्यालयातून तपासा. OC/CC स्थानिक पालिका/नगरपालिकेकडून तपासा.
* प्रत्यक्ष जागेची पाहणी करा: कागदपत्रांमधील वर्णन (क्षेत्रफळ, हद्द, नकाशा) प्रत्यक्ष जागेच्या परिस्थितीशी जुळते का, हे तपासा.
* जागा मालकाची ओळख तपासा: विक्रेत्याची ओळखपत्रं (आधार कार्ड, पॅन कार्ड) आणि कागदपत्रांवरील नाव जुळते का, हे पाहा.
जर तुम्हाला ही माहिती आवडली असेल तर खाली दिलेल्या बटणाद्वारे Whats App आणि Facebook, Twitter वर आपल्या मित्र, नातेवाईक आणि मित्रमैत्रिणींसोबत शेअर करा. जेणेकरून त्यांनाही याची माहिती मिळू शकेल.
2) इंडेक्स II (Index II)
* का महत्वाचे? हे कागदपत्र मालमत्तेच्या नोंदणीकृत (Registered) व्यवहाराचा पुरावा आहे. यावरून मालमत्तेचा शेवटचा व्यवहार कायदेशीररित्या नोंदवला गेला आहे हे सिद्ध होते. मालमत्तेच्या मालकी हक्काची साखळी (Chain of Title) तपासण्यासाठी हे कागदपत्र खूप महत्वाचे आहे.
* पडताळणी कशी करावी? तुम्ही ज्या मालमत्तेमध्ये स्वारस्य दाखवत आहात, त्या मालमत्तेचा शेवटचा नोंदणीकृत व्यवहार इंडेक्स II मध्ये आहे की नाही, हे संबंधित नोंदणी उपनिबंधक कार्यालयातून मिळवून किंवा महाराष्ट्र सरकारच्या नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभागाच्या (IGR Maharashtra) वेबसाइटवर ऑनलाइन शोध घेऊन तपासता येते.
3) विक्री करार (Agreement to Sale) / करारनामा
* का महत्वाचे? हा करार दोन्ही पक्षांना ठरलेल्या अटी व शर्ती पूर्ण करण्यासाठी कायदेशीररित्या बांधिल करतो. या करारामुळे भविष्यात वाद निर्माण झाल्यास कायदेशीर कारवाईचा आधार मिळतो. या करारामध्ये मालमत्तेची सर्व माहिती (७/१२, मिळकत पत्रिका, बोजा नसणे इत्यादी) नमूद केलेली असते.
* पडताळणी कशी करावी? या कराराच्या प्रत्येक कलमाचा अर्थ समजून घ्यावा. मालमत्तेचे वर्णन आणि इतर तपशील कागदपत्रांशी जुळतात का, हे तपासावे. कायदेशीर सल्लागाराकडून मसुदा तपासून घेणे अत्यंत आवश्यक आहे.
इसे जरूर देखे:- Coloring Pages for Kids PDF : बच्चों के लिए आकर्षक रंग भरने के Coloring Pages Free डाउनलोड PDF
4) खरेदीखत (Sale Deed) / दस्त
* का महत्वाचे? हे कागदपत्र तुमच्या मालमत्तेच्या मालकी हक्काचा अंतिम आणि निर्णायक पुरावा आहे. खरेदीखताची नोंदणी झाल्यानंतरच तुम्ही मालमत्तेचे कायदेशीर मालक बनता. या दस्तऐवजात मागील मालकी हक्काची साखळी (Chain of Title) आणि मालमत्तेवरील बोजे (Encumbrances) नसल्याची हमी दिलेली असते.
* पडताळणी कशी करावी? विक्रेत्याकडे असलेले मूळ खरेदीखत तपासावे. हे नोंदणीकृत आहे की नाही, हे इंडेक्स II आणि नोंदणी उपनिबंधक कार्यालयातील नोंदींशी पडताळून पाहावे. खरेदीखतातील वर्णन आणि अटारी ७/१२ किंवा मिळकत पत्रिकेशी जुळते का, हे तपासावे. कायदेशीर सल्लागाराची मदत घेणे येथे अत्यंत आवश्यक आहे.
5) भार दाखला / सर्च रिपोर्ट (Encumbrance Certificate / Search Report)
* का महत्वाचे? केवळ ७/१२ किंवा मिळकत पत्रिका पाहून भागत नाही. मालमत्तेवर काही छुपे बोजे असू शकतात, जे या रिपोर्टमधून समोर येतात. जर मालमत्तेवर कर्ज असेल किंवा त्यावर कोणताही वाद सुरू असेल, तर ते या अहवालातून स्पष्ट होते. बोजा असलेली मालमत्ता खरेदी करणे अत्यंत धोक्याचे असू शकते.
* पडताळणी कशी करावी? हा अहवाल नोंदणी उपनिबंधक कार्यालयातून अधिकृतपणे घ्यावा. शक्य असल्यास मागील ३० वर्षांचा अहवाल तपासावा. कायदेशीर सल्लागाराला हा अहवाल दाखवून त्याचे विश्लेषण करून घ्यावे.
6) खाता प्रमाणपत्र
महाराष्ट्रामध्ये या संकल्पनेशी मिळतीजुळती माहिती:
महाराष्ट्रामध्ये थेट याच नावाने (खाता प्रमाणपत्र) कागदपत्र नसले तरी, स्थानिक महानगरपालिका, नगरपरिषद किंवा ग्रामपंचायत यांच्याकडे तुमच्या मालमत्तेची नोंदणी असणे आणि त्यावर कर आकारणी होणे अत्यंत महत्वाचे आहे. महाराष्ट्रात, या संदर्भात खालील गोष्टी पाहिल्या जातात:
1. मिळकत कर नोंदणी (Property Tax Registration): तुमची मालमत्ता खरेदी केल्यानंतर तुम्ही स्थानिक स्वराज्य संस्थेकडे (उदा. पुणे महानगरपालिका, मुंबई महानगरपालिका, इत्यादी) तुमच्या नावाने मिळकत कराची (Property Tax) नोंदणी करणे आवश्यक असते.
2. मिळकत कराची बिले (Property Tax Bills): मालमत्तेची नोंदणी झाल्यावर तुम्हाला स्थानिक संस्थेकडून तुमच्या नावावर मिळकत कराची बिले येतात. ही बिले तुमच्या नावावर येणे म्हणजे स्थानिक प्रशासनाच्या नोंदीनुसार तुम्ही मालमत्तेचे कायदेशीर मालक आहात याचा एक पुरावा मानला जाऊ शकतो (पण हा अंतिम मालकी पुरावा नाही).
3. मिळकत कर भरल्याच्या पावत्या (Property Tax Receipts): तुम्ही नियमितपणे मिळकत कर भरता, त्या पावत्या.
4. ना हरकत प्रमाणपत्र (No Objection Certificate - NOC) / थकबाकी नसल्याचा दाखला (No Dues Certificate): मालमत्तेच्या हस्तांतरणादरम्यान किंवा इतर वेळी, स्थानिक स्वराज्य संस्था मिळकत कराची थकबाकी नसल्याचा दाखला देतात. यावरून मालमत्तेवर कोणताही कर थकीत नाही आणि ती स्थानिक नोंदींमध्ये आहे हे स्पष्ट होते.
थोडक्यात:
जरी "खाता प्रमाणपत्र" हा शब्द महाराष्ट्रात वापरला जात नसला तरी, त्याचा उद्देश (स्थानिक प्रशासनाकडे मालमत्तेची नोंदणी आणि कर आकारणी) हा महाराष्ट्रातील मालमत्ता खरेदीनंतर स्थानिक महानगरपालिका/नगरपालिकेकडे मिळकत कराची नोंदणी करणे आणि नियमित कर भरणे या प्रक्रियेशी मिळताजुळता आहे.
तुमच्या मालमत्तेच्या कायदेशीर नोंदी पूर्ण करण्यासाठी, खरेदीखत नोंदणीनंतर स्थानिक स्वराज्य संस्थेकडे मालमत्तेची तुमच्या नावाने नोंदणी करून घेणे आणि नियमित मिळकत कर भरणे अत्यंत महत्वाचे आहे. हेच महाराष्ट्रात 'खाता प्रमाणपत्र' या संकल्पनेच्या जवळपासचे कार्य करते.
7) मिळकत कर (Property Tax) आणि इतर बिले भरल्याची पावती (Utility Bills)
* का महत्वाचे? मालमत्ता खरेदी करताना, मागील मालकाकडे मिळकत कराची आणि इतर युटिलिटी बिलांची कोणतीही थकबाकी नाही याची खात्री करणे आवश्यक आहे. थकबाकी असल्यास ती नवीन मालकाला भरावी लागू शकते.
* पडताळणी कशी करावी? विक्रेत्याकडून कर भरल्याच्या अद्ययावत पावत्या मागावीत. स्थानिक संस्थेकडे विचारणा करून कोणतीही थकबाकी नाही याची खात्री करावी. युटिलिटी सेवा पुरवणाऱ्या कंपन्यांकडून 'नो ड्यूज सर्टिफिकेट' (No Dues Certificate) घेणे चांगले.
8) ऋण प्रमाणपत्र - म्हणजे कर्ज फेडल्याचा दाखला (Loan Clearance Certificate / No Due Certificate)
* हे प्रमाणपत्र कर्ज देणारी संस्था (उदा. बँक, वित्तीय संस्था) कर्जदाराला (मालकाला) कर्ज पूर्ण फेडल्यानंतर देते.
* हे का महत्वाचे आहे? जेव्हा तुम्ही एखादी मालमत्ता विकत घेता, तेव्हा त्या मालमत्तेवर विक्रेत्याने घेतलेले कोणतेही कर्ज नाही ना, याची खात्री करणे अत्यंत आवश्यक असते. जर मालमत्तेवर कर्ज असेल, तर कायदेशीर भाषेत याला 'बोजा' (Encumbrance / Charge) म्हणतात. हा बोजा मालमत्तेच्या मालकी हक्कावर असतो.
* विक्रेत्याने जर मालमत्तेवर घेतलेले कर्ज पूर्ण फेडले असेल, तर त्याने कर्ज देणाऱ्या संस्थेकडून हे ऋण प्रमाणपत्र (Loan Clearance Certificate) घेणे आणि ते तुम्हाला (खरेदीदाराला) दाखवणे अनिवार्य आहे.
* केवळ प्रमाणपत्रच नव्हे, तर या प्रमाणपत्राच्या आधारे मालमत्तेच्या सरकारी नोंदींवरील (उदा. ७/१२ उतारा, मिळकत पत्रिका किंवा नोंदणी उपनिबंधक कार्यालयातील नोंदी) बोजा कमी करणे (Removal of Charge) देखील आवश्यक असते. हे प्रमाणपत्र त्या बोजा कमी करण्याच्या प्रक्रियेसाठी पुरावा म्हणून वापरले जाते.
* त्यामुळे, मालमत्ता खरेदी करताना विक्रेत्याकडे "ऋण प्रमाणपत्र" (म्हणजे कर्ज पूर्ण फेडल्याचा दाखला) आहे का आणि मालमत्तेवरील बोजा कमी झाला आहे का, हे तपासणे खूप महत्वाचे आहे. यामुळे भविष्यात मालमत्तेवर कोणताही कायदेशीर किंवा आर्थिक दावा येणार नाही याची खात्री होते.
9) भोगवटा प्रमाणपत्र (Occupancy Certificate - OC) आणि बांधकाम पूर्णत्वाचा दाखला (Completion Certificate - CC)
भोगवटा प्रमाणपत्र (OC): बांधकाम पूर्णत्वाचा दाखला मिळाल्यानंतर आणि इमारतीत राहण्यास सुरुवात करण्यापूर्वी, इमारत सर्व नियमांनुसार (उदा. फायर सेफ्टी, प्लंबिंग, स्ट्रक्चरल सेफ्टी) योग्य आहे आणि ती ताब्यात घेण्यासाठी (Occupy) तयार आहे, असे स्थानिक प्रशासनाकडून मिळालेले प्रमाणपत्र.
* का महत्वाचे? विशेषतः फ्लॅट किंवा अपार्टमेंट खरेदी करताना ही कागदपत्रे अत्यंत महत्वाची आहेत. यावरून बांधकाम कायदेशीर आहे हे सिद्ध होते. OC नसलेल्या इमारतीत फ्लॅट घेणे म्हणजे वीज, पाणी जोडणी मिळण्यात अडचणी येणे, भविष्यात तो फ्लॅट विकताना समस्या येणे आणि बँक कर्ज मिळणे कठीण होणे. काहीवेळा OC नसलेले बांधकाम अवैध ठरवून त्यावर कारवाई देखील होऊ शकते.
* पडताळणी कशी करावी? बिल्डर किंवा विक्रेत्याकडे ही प्रमाणपत्रे मागावीत आणि ती स्थानिक महानगरपालिका/नगरपालिका कार्यालयातून अधिकृत असल्याची खात्री करावी.
* का महत्वाचे? विशेषतः फ्लॅट किंवा अपार्टमेंट खरेदी करताना ही कागदपत्रे अत्यंत महत्वाची आहेत. यावरून बांधकाम कायदेशीर आहे हे सिद्ध होते. OC नसलेल्या इमारतीत फ्लॅट घेणे म्हणजे वीज, पाणी जोडणी मिळण्यात अडचणी येणे, भविष्यात तो फ्लॅट विकताना समस्या येणे आणि बँक कर्ज मिळणे कठीण होणे. काहीवेळा OC नसलेले बांधकाम अवैध ठरवून त्यावर कारवाई देखील होऊ शकते.
* पडताळणी कशी करावी? बिल्डर किंवा विक्रेत्याकडे ही प्रमाणपत्रे मागावीत आणि ती स्थानिक महानगरपालिका/नगरपालिका कार्यालयातून अधिकृत असल्याची खात्री करावी.
10) ना हरकत प्रमाणपत्रं (No Objection Certificates - NOCs)
* का महत्वाचे? ही प्रमाणपत्रे सिद्ध करतात की मालमत्तेला संबंधित विभागांकडून कोणतीही कायदेशीर अडचण नाही आणि ती नियमांनुसार आहे.
* पडताळणी कशी करावी? विक्रेत्याकडे संबंधित NOCs ची मागणी करावी आणि त्यांची सत्यता
पडताळून पहावी. सोसायटीच्या बाबतीत, सोसायटीच्या व्यवस्थापनाकडून अधिकृत NOC घ्यावी.
पडताळून पहावी. सोसायटीच्या बाबतीत, सोसायटीच्या व्यवस्थापनाकडून अधिकृत NOC घ्यावी.
11) मंजूर बिल्डिंग प्लान
* का महत्वाचे? हे तपासणे आवश्यक आहे, कारण बिल्डरने किंवा मागील मालकाने मंजूर नकाशाप्रमाणेच बांधकाम केले आहे की नाही, हे यावरून कळते. जर बांधकामात मंजूर नकाशापेक्षा काही बदल (उदा. अतिरिक्त बांधकाम) केले असतील, तर ते अवैध असू शकते आणि त्यावर भविष्यात कारवाई होण्याची शक्यता असते.
* पडताळणी कशी करावी? बिल्डरकडून किंवा विक्रेत्याकडून मंजूर केलेला नकाशा मिळवावा आणि प्रत्यक्ष जागेवरील बांधकाम नकाशानुसार आहे की नाही, हे तपासावे. शक्य असल्यास एखाद्या आर्किटेक्ट किंवा अभियंत्याची मदत घ्यावी.
12) मुखत्यारपत्र (पॉवर ऑफ अटॉर्नी)
कल्पना करा की तुम्ही विदेशात आहात आणि तुम्हाला तुमची इथे असलेली मालमत्ता विकायची आहे. किंवा तुम्ही खूप आजारी आहात आणि बँकेचे व्यवहार करू शकत नाही. अशा वेळी, तुम्ही तुमच्यावर विश्वास असलेल्या व्यक्तीला (उदा. कुटुंबातील सदस्य, मित्र) कायदेशीर पॉवर ऑफ अटॉर्नी देऊन तुमच्या वतीने व्यवहार करण्याचा अधिकार देऊ शकता.
धोके आणि मर्यादा (Risks and Limitations)
* पॉवर ऑफ अटॉर्नी देणाऱ्याचा मृत्यू: सामान्यतः, ज्या व्यक्तीने पॉवर ऑफ अटॉर्नी दिले आहे, तिचा मृत्यू झाल्यास पॉवर ऑफ अटॉर्नी आपोआप रद्द होते. (काही विशिष्ट परिस्थितीत, जसे की 'Irrevocable Power of Attorney coupled with interest', हे लागू होत नाही, पण हे गुंतागुंतीचे प्रकरण आहे).
* पॉवर ऑफ अटॉर्नी रद्द करणे: पॉवर ऑफ अटॉर्नी देणारा व्यक्ती कधीही (जोपर्यंत ते 'Irrevocable' नाही) दिलेले पॉवर ऑफ अटॉर्नी लेखी नोटीस देऊन रद्द करू शकतो.
13) बिल्डरसोबतचा विकास करार (Development Agreement with Builder) म्हणजे काय?
1. पुनर्विकास (Redevelopment): जेव्हा एखाद्या जुन्या इमारतीचे किंवा सोसायटीचे सदस्य ती पाडून त्या जागेवर नवीन, आधुनिक इमारत बांधण्याचा निर्णय घेतात, तेव्हा ते एखाद्या बिल्डरसोबत 'पुनर्विकास करार' करतात.
2. नवीन बांधकाम (New Construction): जेव्हा एखाद्या जागेचा मालक (उदा. जमिनीचा प्लॉट मालक) स्वतः बांधकाम करू शकत नाही, तेव्हा तो एखाद्या बिल्डरसोबत त्या जागेचा विकास करण्यासाठी (नवीन इमारत बांधण्यासाठी) करार करतो.
थोडक्यात, विकास करार हा जागेच्या मालकामध्ये (व्यक्ती किंवा सहकारी गृहनिर्माण संस्था) आणि बिल्डर/विकसकामध्ये मालमत्तेचा विकास करण्यासाठी होणारा कायदेशीर करार आहे. या करारानुसार, जागेचा मालक बिल्डरला आपल्या जागेवर बांधकाम करण्याचा अधिकार देतो आणि त्या बदल्यात बिल्डर जागेच्या मालकाला काही गोष्टी देण्याचे वचन देतो (उदा. नवीन इमारतीत काही ठराविक क्षेत्रफळाचे फ्लॅट्स, 'कार्पस फंड' म्हणून ठोक रक्कम, बांधकाम सुरू असताना राहण्यासाठी पर्यायी व्यवस्था किंवा भाडे, इत्यादी).
विकास करार हा जागेच्या मालकासाठी अत्यंत महत्वाचा असतो, कारण यात भविष्यात त्यांना काय मिळणार आणि बिल्डरच्या जबाबदाऱ्या काय असतील हे नमूद केलेले असते. या करारामध्ये खालील प्रमुख गोष्टी स्पष्टपणे नमूद केलेल्या असाव्यात:
1. विकासाची व्याप्ती (Scope of Development):
* जागेवर नेमके काय बांधकाम केले जाईल? (उदा. निवासी इमारत, व्यावसायिक गाळे किंवा दोन्ही?)
* किती क्षेत्रफळाचे बांधकाम केले जाईल? (मंजूर नकाशाप्रमाणे)
* इमारतीची उंची, मजले यांची संख्या.
2. मिळणाऱ्या जागा/लाभ (Share of Constructed Area / Benefits to Owner):
* जागेच्या मालकाला (उदा. सोसायटी सदस्यांना) नवीन इमारतीत किती क्षेत्रफळाचे फ्लॅट्स मिळतील? (कार्पेट एरिया किती असेल हे स्पष्ट असावे).
* त्यांना मिळणाऱ्या फ्लॅट्सची जागा (फ्लोर) कोणती असेल?
* त्यांना मिळणाऱ्या फ्लॅट्सचा ताबा कधी दिला जाईल?
* याशिवाय, जागेच्या मालकाला (उदा. सोसायटीला) अतिरिक्त जागा (उदा. टेरेस, क्लब हाऊससाठी) मिळणार आहे का?
3. पर्यायी व्यवस्था/भाडे (Alternative Accommodation / Rent):
* पुनर्विकासाच्या बाबतीत, जुनी इमारत पाडल्यानंतर बांधकाम पूर्ण होईपर्यंत सदस्यांच्या राहण्याची पर्यायी व्यवस्था कोण करणार?
* बिल्डर भाडे देणार असेल तर दरमहा किती आणि किती कालावधीसाठी?
* जर ट्रान्झिट कॅम्पमध्ये व्यवस्था करणार असेल, तर त्यांची गुणवत्ता काय असेल?
4. कार्पस फंड (Corpus Fund) / इतर रक्कम:
* बिल्डर जागेच्या मालकांना (उदा. सोसायटीला) 'कार्पस फंड' म्हणून एकरकमी किती रक्कम देणार आहे? (याचा उपयोग सोसायटीच्या भविष्यातील देखभालीसाठी होऊ शकतो).
* याशिवाय, पुनर्वसन बोनस किंवा इतर कोणतीही रक्कम देणार आहे का?
5. बांधकाम कालावधी (Construction Timelines):
* प्रकल्पाचे काम कधी सुरू होईल (सुरुवातीची तारीख).
* बांधकाम पूर्ण कधी होईल (अंतिम तारीख) आणि ताबा कधी मिळेल.
* जर वेळेत काम पूर्ण झाले नाही तर कायदेशीर काय तरतूद असेल (उदा. दंड).
6. बांधकाम गुणवत्ता (Construction Quality) आणि सुविधा (Amenities):
* नवीन बांधकामासाठी कोणत्या दर्जाचे साहित्य वापरले जाईल? (Specifications).
* नवीन इमारतीत कोणत्या सुविधा दिल्या जातील (उदा. लिफ्ट, पार्किंग, सुरक्षा व्यवस्था, अग्निशमन यंत्रणा)? या सुविधांचा तपशील करारात असावा.
7. परवानग्या आणि मंजूरी (Permissions and Approvals):
* बांधकामासाठी लागणाऱ्या सर्व सरकारी परवानग्या (उदा. बांधकाम परवानगी, OC, CC) मिळवण्याची जबाबदारी कोणाची असेल? (सामान्यतः बिल्डरची).
* या परवानग्या मिळवण्यासाठी लागणारा खर्च कोण करेल? (सामान्यतः बिल्डर).
8. कायदेशीर जबाबदाऱ्या (Legal Liabilities):
* प्रकल्पाशी संबंधित कोणतेही कायदेशीर प्रश्न किंवा वाद निर्माण झाल्यास त्याची जबाबदारी कोणाची असेल?
* करारातील अटी व शर्तींचे पालन न केल्यास कायदेशीर काय कारवाई केली जाऊ शकते?
9. नोंदणी आणि मुद्रांक शुल्क (Registration and Stamp Duty):
* हा करार कायद्याने नोंदणीकृत (Registered) असणे अनिवार्य आहे. नोंदणीकृत नसलेला विकास करार कायदेशीरदृष्ट्या कमकुवत असतो.
* या करारासाठी लागणारे मुद्रांक शुल्क (Stamp Duty) आणि नोंदणी फी कोण भरेल? (सामान्यतः बिल्डर हा खर्च उचलतो).
10. कर आणि खर्च (Taxes and Expenses):
* प्रकल्पादरम्यान आणि नंतर लागणारे विविध कर (उदा. प्रॉपर्टी टॅक्स) आणि इतर खर्च (उदा. सोसायटी निर्मितीचा खर्च) कोण उचलणार?
* नवीन फ्लॅट्सच्या नोंदणीसाठी लागणारे शुल्क कोण भरणार?
विकास करार करताना घ्यायची काळजी:
* कायदेशीर सल्ला: विकास कराराचा मसुदा अंतिम करण्यापूर्वी अत्यंत अनुभवी आणि विश्वासार्ह कायदेशीर सल्लागाराकडून (वकील) त्याचे बारकाईने परीक्षण करून घ्या. विशेषतः सहकारी गृहनिर्माण संस्थांनी सोसायटी कायदा आणि मालमत्ता कायद्याची माहिती असलेल्या वकिलाची मदत घ्यावी.
* तांत्रिक सल्ला: बांधकामाच्या योजना, गुणवत्ता आणि डिझाइन तपासण्यासाठी आर्किटेक्ट किंवा स्ट्रक्चरल इंजिनियरचा सल्ला घेणे उपयुक्त ठरते.
* बिल्डरची पार्श्वभूमी: बिल्डरची प्रतिष्ठा, मागील प्रकल्पांचा अनुभव आणि त्यांची आर्थिक स्थिती तपासा.
* करारातील प्रत्येक मुद्दा: करारातील प्रत्येक कलम (Clause) काळजीपूर्वक वाचा आणि त्याचा अर्थ पूर्णपणे समजून घ्या. काही शंका असल्यास लगेच स्पष्टीकरण मागा. कोणताही मुद्दा अस्पष्ट किंवा संदिग्ध नसावा.
थोडक्यात, बिल्डरसोबतचा विकास करार हा जागेच्या मालकासाठी भविष्यातील सुरक्षिततेचा आधार असतो. त्यामुळे, कोणताही दबाव किंवा घाई न ठेवता, सर्व कायदेशीर आणि तांत्रिक बाबी तपासून, अनुभवी तज्ञांच्या मदतीनेच हा करार करावा आणि त्याची रीतसर नोंदणी करावी.
कागदपत्रांची पडताळणी कशी करावी?
केवळ कागदपत्रं असणे पुरेसे नाही, ती खरी आहेत आणि त्यातील माहिती बरोबर आहे याची खात्री करणे महत्वाचे आहे. पडताळणीसाठी खालील गोष्टी करा:
* कायदेशीर सल्लागार नेमा: मालमत्ता खरेदी करताना सर्वात पहिली आणि महत्वाची गोष्ट म्हणजे अनुभवी आणि विश्वासार्ह कायदेशीर सल्लागार (वकील) नेमणे. ते कागदपत्रांची सखोल तपासणी करून तुम्हाला मार्गदर्शन करतील.
* मूळ कागदपत्रे पाहा: केवळ झेरॉक्स प्रतींवर विश्वास ठेवू नका. विक्रेत्याकडे मूळ कागदपत्रे पाहा आणि ती संबंधित सरकारी कार्यालयातील नोंदींशी जुळतात का, हे तपासा.
* सरकारी वेबसाइट्स वापरा: महाराष्ट्र शासनाच्या 'महाभूमी' (७/१२, फेरफार उतारा) आणि 'नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभाग' (IGR Maharashtra - इंडेक्स II, सर्च रिपोर्ट) यांसारख्या अधिकृत वेबसाइट्सवरून कागदपत्रांची ऑनलाइन पडताळणी करा.
* संबंधित कार्यालयात चौकशी करा: ७/१२ किंवा मिळकत पत्रिकेची सत्यता तहसील कार्यालय किंवा भूमी अभिलेख कार्यालयातून पडताळून पाहा. खरेदीखत आणि इंडेक्स II ची नोंदणी उपनिबंधक कार्यालयातून तपासा. OC/CC स्थानिक पालिका/नगरपालिकेकडून तपासा.
* प्रत्यक्ष जागेची पाहणी करा: कागदपत्रांमधील वर्णन (क्षेत्रफळ, हद्द, नकाशा) प्रत्यक्ष जागेच्या परिस्थितीशी जुळते का, हे तपासा.
* जागा मालकाची ओळख तपासा: विक्रेत्याची ओळखपत्रं (आधार कार्ड, पॅन कार्ड) आणि कागदपत्रांवरील नाव जुळते का, हे पाहा.
चुकीची कागदपत्रे किंवा अपुरी पडताळणी केल्यास काय होऊ शकते?
याबाबतीत कोणतीही चूक तुम्हाला खूप महागात पडू शकते.
* फसवणूक: बनावट कागदपत्रांच्या आधारे तुमची फसवणूक होऊ शकते आणि तुम्ही तुमचे पैसे आणि मालमत्ता दोन्ही गमावू शकता.
* मालकी हक्कावर वाद: मालमत्तेच्या मागील मालकी हक्कात गडबड असल्यास किंवा त्यावर कायदेशीर बोजा असल्यास तुमच्या मालकी हक्कावर प्रश्नचिन्ह निर्माण होऊ शकते आणि तुम्हाला कोर्ट-कचेरीचे खेटे मारावे लागू शकतात.
* बँक कर्ज नामंजूर: कागदपत्रे व्यवस्थित नसल्यास बँक तुम्हाला कर्ज देण्यास नकार देऊ शकते.
* मालमत्ता विकताना अडचण: भविष्यात जेव्हा तुम्ही ही मालमत्ता विकायला जाल, तेव्हा कागदपत्रे अपूर्ण किंवा सदोष असल्यास तुम्हाला ग्राहक मिळणे किंवा चांगला भाव मिळणे कठीण होईल.
* सरकारी कारवाई: अवैध बांधकामावर कारवाई होऊन ते पाडले जाऊ शकते, ज्यामुळे तुमचे मोठे नुकसान होईल.
कोणत्याही आमिषाला बळी न पडता, घाईघाईने निर्णय न घेता, प्रत्येक कागदपत्राची सखोल तपासणी करा. कायदेशीर सल्लागाराची मदत घ्या. सरकारी वेबसाइट्स आणि कार्यालयांमधून माहितीची पडताळणी करा. लक्षात ठेवा, तुमची जागरूकता आणि योग्य कागदपत्रांची तपासणी हीच तुमच्या मालमत्तेची खरी सुरक्षा आहे.
आशा आहे की या सविस्तर माहितीमुळे तुम्हाला मालमत्ता खरेदी करताना लागणाऱ्या महत्वाच्या कागदपत्रांची आणि त्यांच्या पडताळणीची प्रक्रिया समजली असेल. तुमच्या मालमत्ता खरेदीच्या स्वप्नाला कायदेशीर सुरक्षिततेचा भक्कम आधार मिळो, हीच सदिच्छा!
महत्वाचा सल्ला: या लेखातील माहिती केवळ सामान्य मार्गदर्शनासाठी आहे. मालमत्ता खरेदी करताना नेहमी कायदेशीर तज्ञाचा सल्ला घ्या आणि तुमच्या specific case साठी आवश्यक असलेल्या कागदपत्रांची यादी त्यांच्याकडून मिळवा.
याबाबतीत कोणतीही चूक तुम्हाला खूप महागात पडू शकते.
* फसवणूक: बनावट कागदपत्रांच्या आधारे तुमची फसवणूक होऊ शकते आणि तुम्ही तुमचे पैसे आणि मालमत्ता दोन्ही गमावू शकता.
* मालकी हक्कावर वाद: मालमत्तेच्या मागील मालकी हक्कात गडबड असल्यास किंवा त्यावर कायदेशीर बोजा असल्यास तुमच्या मालकी हक्कावर प्रश्नचिन्ह निर्माण होऊ शकते आणि तुम्हाला कोर्ट-कचेरीचे खेटे मारावे लागू शकतात.
* बँक कर्ज नामंजूर: कागदपत्रे व्यवस्थित नसल्यास बँक तुम्हाला कर्ज देण्यास नकार देऊ शकते.
* मालमत्ता विकताना अडचण: भविष्यात जेव्हा तुम्ही ही मालमत्ता विकायला जाल, तेव्हा कागदपत्रे अपूर्ण किंवा सदोष असल्यास तुम्हाला ग्राहक मिळणे किंवा चांगला भाव मिळणे कठीण होईल.
* सरकारी कारवाई: अवैध बांधकामावर कारवाई होऊन ते पाडले जाऊ शकते, ज्यामुळे तुमचे मोठे नुकसान होईल.
निष्कर्ष: (Important Documents while Buying Property)
मालमत्ता खरेदी करणे हा आनंददायी अनुभव असला पाहिजे, भीतीदायक नाही. आणि हा अनुभव सुखकर बनवण्यासाठी कागदपत्रांची भूमिका सर्वात महत्वाची आहे. जरी कागदपत्रांची प्रक्रिया थोडी किचकट आणि वेळखाऊ वाटत असली, तरी तुमच्या आयुष्याच्या मोठ्या गुंतवणुकीच्या सुरक्षिततेसाठी ही प्रक्रिया अत्यंत आवश्यक आहे.कोणत्याही आमिषाला बळी न पडता, घाईघाईने निर्णय न घेता, प्रत्येक कागदपत्राची सखोल तपासणी करा. कायदेशीर सल्लागाराची मदत घ्या. सरकारी वेबसाइट्स आणि कार्यालयांमधून माहितीची पडताळणी करा. लक्षात ठेवा, तुमची जागरूकता आणि योग्य कागदपत्रांची तपासणी हीच तुमच्या मालमत्तेची खरी सुरक्षा आहे.
आशा आहे की या सविस्तर माहितीमुळे तुम्हाला मालमत्ता खरेदी करताना लागणाऱ्या महत्वाच्या कागदपत्रांची आणि त्यांच्या पडताळणीची प्रक्रिया समजली असेल. तुमच्या मालमत्ता खरेदीच्या स्वप्नाला कायदेशीर सुरक्षिततेचा भक्कम आधार मिळो, हीच सदिच्छा!
महत्वाचा सल्ला: या लेखातील माहिती केवळ सामान्य मार्गदर्शनासाठी आहे. मालमत्ता खरेदी करताना नेहमी कायदेशीर तज्ञाचा सल्ला घ्या आणि तुमच्या specific case साठी आवश्यक असलेल्या कागदपत्रांची यादी त्यांच्याकडून मिळवा.
Read Also,
.jpg)
.jpg)
.jpg)
